Bất động sản năm 2011 vẫn thất thường

GS -TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường - dự báo thị trường bất động sản năm 2011 sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng nóng, lạnh thất thường, do tình trạng thiếu vốn và những bất cập trong quản lý.

Bốc thăm mua nhà tại một dự án bất động sản Hà Nội . Ảnh: Minh Tuấn

Khuyết tật trong phân phối nhà ở xã hội

Thưa ông, bước sang năm 2011 có những hạn chế lớn nào cần khắc phục để sớm khơi thông thị trường?

Chúng ta đã khởi động được phân khúc nhà cho người thu nhập thấp từ gói kích cầu. Nỗ lực của Hà Nội, TPHCM và một số bộ rất đáng ghi nhận khi góp phần giải quyết phần nào khó khăn nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, cho sinh viên. Nhưng hiện đang có khuyết tật trong khâu phân phối, nói cách khác là khuyết tật trong việc chuyển ưu đãi của nhà nước đến đúng đối tượng.

Chúng ta gần như không có cơ chế rõ ràng để quản lý và minh bạch thu nhập. Với cơ chế phân phối hiện nay, rất có thể dẫn tới câu chuyện đã xảy ra tại các khu tái định cư trước đây. Một đầu nậu có thể đứng ra thu gom, mua lúa non. Giá bán cuối cùng của quỹ nhà này tới tay người tiêu dùng thực vẫn rất cao.

Lợi ích của việc này rơi vào tay nhà đầu tư, đầu cơ, đầu nậu đứng giữa. Nếu chúng ta không thoát khỏi tình trạng này thì cái vòng luẩn quẩn vẫn đeo bám, cơ chế xin -cho vẫn hiện hữu.

Mua bán nhà trên giấy là cứu cánh cho thị trường những năm vừa qua, đây là hình thức rất thuận lợi cho nhà đầu tư và cả người tiêu dùng. Người tiêu dùng được mua với giá rẻ, nộp tiền nhiều lần và nhà đầu tư thì có vốn.

Nhưng nếu cứ để tiếp diễn như hiện nay thì đầy rủi ro về giá cả, phương thức góp vốn. Rủi ro lên đến cao độ khi mà bắt đầu xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho người mua vì nhiều trường hợp đã sang tên 5-7 cầu vì những giao dịch ngầm đó không được thừa nhận.

Do những tồn tại này mà người ta phải nhẫn nhịn chờ đợi vì bây giờ làm to chuyện thì chưa chắc mình đã được cấp sổ đỏ hoặc bị mất tiền oan vì giao dịch trái luật. Đây là rủi ro cực kỳ lớn diễn ra từ nhiều năm rồi nhưng chúng ta vẫn chưa tháo gỡ được tình trạng này.

Ông Đặng Hùng Võ.

Nhiều ý kiến cho rằng thị trường bị méo mó còn do nhiều bất hợp lý ngay từ đầu vào của dự án, thưa ông?

Đang có nhiều bất công bằng trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.

Nơi thì giao đất trực tiếp, nơi thì đấu giá, nơi thì thấp, chỗ thì cao. Đà Nẵng làm một kiểu, Hà Nội, TPHCM làm một kiểu. Nhiều trường hợp chỉ dùng quyết định hành chính mà không có thương thảo với dân lại thu hồi đất. Nhân dân khiếu kiện thì tay bo giải quyết, giải quyết không được thì dẹp.

Chúng ta cần giải quyết cơ chế này sao cho thật sự bình đẳng, tránh tình trạng làm cho thị trường bị rối, nơi sốt nóng nơi lạnh băng. Điều đó tác động đến toàn bộ quá trình triển khai dự án, nhất là giá bán sản phẩm và diễn biến đầu cơ trên thị trường.

Thiếu công khai sẽ gần với tham nhũng

Minh bạch thị trường để người thật sự có nhu cầu về nhà ở thuận lợi mua nhà dường như vẫn còn xa, thưa ông?

Hiện nay ước khoảng 50% các giao dịch là không công khai. Tôi ví dụ, mới đây, khi kiểm tra thông tin cần minh bạch trên 66 trang web, thì không được 50% thực hiện đúng pháp luật. 63 trang web của UBND các tỉnh và 3 bộ. Nhiều trang web có trang mục mà không có nội dung. Đó là yêu cầu công khai minh bạch rất giản dị nhưng cũng chưa làm được. Nếu thiếu công khai, minh bạch sẽ là cơ hội cho tham nhũng, không thực thi pháp luật, thiếu công bằng.

Chúng ta cố gắng nhiều trong chống đầu cơ, tích trữ tiền nhàn rỗi vào thị trường bất động sản nhưng hiệu quả chưa được bao nhiêu. Nhiều sắc thuế về bất động sản, chúng ta chưa đi đúng những yêu cầu cần thiết và nặng về hình thức. Rất ít tác động làm lành mạnh hơn thị trường, làm cho thị trường méo mó.

Tính chuyên nghiệp của thị trường còn rất hạn chế. Nhiều chính sách, quy hoạch thay đổi, chưa có tầm nhìn dài hơi. Doanh nghiệp có hàng chục ngàn đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng số làm được chuyên nghiệp thì chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Với người tiêu dùng, hội chứng đám đông luôn xảy ra, rất thiếu sự phân tích thị trường. Cứ như thế người ta nộp tiền cả cho nhà đầu tư thứ cấp, nộp cho cả những dự án chưa được giao đất. Điều này thể hiện rất rõ trong năm 2009-2010.

Tiếp tục khát vốn

Ông dự báo thế nào về diễn biến thị trường bất động sản năm 2011?

Bước vào năm 2011, thị trường bất động sản lại đứng trước bài toán khó khi ngân hàng nâng lãi suất. Luồng tín dụng đổ vào bất động sản sẽ hạn chế và tác động vào tâm lý của người mua không muốn rót tiền vào thị trường.

Khả năng tăng vốn năm 2011 sẽ không được nhiều. Có chăng là một chút từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Như vậy chỉ còn một lối thoát là gọi vốn từ dân và thiếu vốn vẫn tiếp tục. Dẫn đến thị trường quá nhạy cảm về chính sách và quy hoạch.

Tình trạng nóng, lạnh thất thường, nóng, lạnh theo thời điểm, theo vị trí, theo dự án tiếp tục xảy ra. Diễn biến thị trường bất động sản năm 2011 phụ thuộc khâu quản lý nhà nước.

Theo tôi là phải đổi mới việc giao đất, nhà nước đứng ra thu hồi rồi công khai đấu giá đất, mở rộng cửa cho nhà đầu tư. Khi đó cuộc chơi sẽ khác hẳn. Có thể đấu giá trước khi quy hoạch. Quản lý đất đai rối như hiện nay một nguyên nhân chính là vì gắn với tham nhũng, với phân chia địa tô.

Cần hoàn thiện cơ chế phân phối nhà cho người thu nhập thấp, cần để cho họ tự quyết định, họ sẽ tự bình chọn, theo dõi. Cần hoàn thiện cơ chế mua nhà trên giấy; giải quyết tận gốc giá trị về đất đai trong đầu tư phát triển.

Cảm ơn ông!